O Brasil foi um país de oportunidades e, ainda o é. Já falamos das aquisições, da necessidade de nascer estruturado, do perfil do assessor jurídico e hoje vamos falar da cautela necessária para atuar no Brasil, pois onde há oportunidades, há também oportunistas.
Há muitos anos atrás, dando palpite, pois não era consulta, acerca da aquisição de um apartamento em construção, acabei falando que a compra era de risco, já que seria o primeiro prédio que a construtora iria erguer. Com base em alguns critérios, tais como: momento do mercado, experiência e caixa da construtora, velocidade de vendas, empreendimento com recurso exclusivamente de terceiros, configuração das unidades x local, planilha de custo e até mesmo a forma como se apresentaram os empreendedores, acabei aconselhando ao comprador, parente próximo, a não adquirir a unidade que seria construída. Naquela ocasião, sendo pragmático, sentenciei que o empreendimento não sairia da planta.
Havia também nisso uma dose extra de feeling, ou seja, uma percepção, um sentimento mais sensorial que propriamente objetivo, apontando para a incerteza da conclusão do empreendimento imobiliário. Não é preciso dizer que a construtora faliu no nascedouro, o proprietário do terreno perdeu seu bem permutado/trocado por apartamentos no local, os quais, por óbvio, não foram entregues e, os compradores igualmente ficaram sem os valores que aportaram. Construtora nova, formada por profissionais sem experiência, natural que desse errado. Mas existem outros casos mais emblemáticos.
Existem negócios cuja análise fundamentalista afasta qualquer risco consciente, mas em se tratando de golpe, é pouco provável que a vítima escape.
Sempre que me vejo diante de uma aquisição imobiliária faço questão de alertar o comprador de certos riscos.
Um dos maiores problemas está relacionado a declaração de ineficácia da alienação por força de condenação na Justiça do Trabalho. Ou seja, o vendedor é sócio quotista de uma sociedade qualquer, muitas vezes localizada em outro Estado, no qual responde a uma ação trabalhista. Havendo condenação, não sucedida de pagamento ou localização de bens da empresa para liquidação da dívida, algumas medidas drásticas são adotadas.
Na hipótese em análise, os bens dos sócios serão penhorados para quitação do débito trabalhista, mesmo que vendidos. Mediante decisão desconsiderando a personalidade jurídica da empresa, o Juiz atribui responsabilidade pessoal aos sócios e declara ineficaz a venda dos bens no curso da ação. Trata-se de um risco, mas previsível. Isso acontecia com muita frequência. Felizmente está havendo o abrandamento da referida posição, diante dos mecanismos ineficientes de pesquisa em âmbito nacional. O fato é que se o vendedor está agindo de má-fé, fica difícil escapar.
E quando a sociedade está efetivamente captando recursos, pois sabe da inviabilidade da atividade empresarial e, alguns meses depois acaba requerendo a sua própria falência?
Recentemente soube do caso de um indivíduo que adquiriu uma embarcação com características muitos especiais. Era uma lancha encomendada, com prazo de entrega em 5 meses e pagamentos fracionados no mesmo tempo. Basicamente o negócio consistia em uma venda com pagamentos fracionados e uma embarcação na troca.
O comprador entregou seu barco, pagou as parcelas mensalmente e, no mês da entrega da nova lancha, a vendedora fechou as portas. No pedido de falência listou o comprador como credor quirografário, além de incluir a lancha recebida na relação de bens da massa falida. Há inúmeras formas de resolver o caso, porém todas demoradas. Cautela e inteligência nos negócios nunca fizeram mal. Um pouco de intuição também ajuda muito. Em locais onde há muitas oportunidades, há muitos oportunistas.
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